Contratos de venta
Cómo se redacta, se emite y se firma el contrato legal — y por qué el PDF emitido queda congelado con su huella digital.
Produce el contrato legal en PDF a partir de lo que el sistema ya sabe más las variables que sólo conoce quien lo redacta: el notario, las condiciones particulares. El documento se ve en vista previa en vivo mientras se llenan los campos.
El mismo módulo produce las dos plantillas:
| Plantilla | Para qué |
|---|---|
| Contrato de venta | Venta condicional de inmueble financiado |
| Contrato de alquiler | Arrendamiento — ver Contratos de alquiler |
Hay una sola plantilla por tipo de contrato: la del modelo que aprobó el abogado del cliente. Cuando el texto legal cambia, se reemplaza la plantilla; no quedan versiones viejas conviviendo con la nueva.
Las secciones del formulario
El formulario es un acordeón, agrupado por bloque del contrato:
El fiador solidario del alquiler no se carga en el sistema
El formulario no pide sus datos. En el contrato, la cláusula del fiador (ARTÍCULO DÉCIMO TERCERO) sale siempre con renglones en blanco —nombre, nacionalidad, estado civil, profesión, cédula y pasaporte— para completarla a mano frente a las partes, y su firma lleva sólo la línea.
Ya no se piden los testigos
El contrato real del cliente no los lleva: lo firman las partes y lo legaliza el notario. El bloque se sacó del formulario junto con la cantidad de fojas, que tampoco figura en el documento.
Los tres estados
| Estado | Qué significa | Qué se puede hacer |
|---|---|---|
| Borrador | Se está redactando | Editar libremente, pedir vista previa |
| Emitido | El PDF quedó congelado con su huella digital | Descargar, subir el firmado |
| Firmado | Se cargó el ejemplar con las firmas | Bloqueado: el firmado sólo se descarga |
El flujo completo
Emitir es un acto formal
El PDF emitido queda con su huella digital registrada, y cada emisión se guarda en el historial: si se emitió tres veces, quedan las tres. Eso es lo que después permite demostrar que el documento firmado es exactamente el que se emitió.
Cómo sale el documento
Los dos contratos —venta y alquiler— se imprimen con el formato del modelo aprobado por el abogado del cliente:
| Papel | Legal (21,6 × 35,6 cm), vertical |
| Márgenes | 2,5 cm en los cuatro lados |
| Letra | Times New Roman, 10 pt en toda la hoja — títulos, artículos y firmas incluidos |
| Encabezado | Sin membrete ni encabezado repetido: el título va centrado y subrayado |
| Número de página | Sólo el número, centrado al pie |
Las firmas. Cada parte firma debajo de su rótulo —«POR LA VENDEDORA:», «POR EL COMPRADOR:», «POR EL INQUILINO:»…—, sobre una línea, con el nombre y la cédula centrados debajo. Con varios titulares hay una línea por cada uno, de a dos por fila.
El notario firma debajo de su certificación, sólo con «NOTARIO PÚBLICO:» y la línea: la matrícula ya está en el texto de arriba, y el sello con el número de acto y el folio los pone él sobre el papel.
El impuesto al patrimonio inmobiliario, en el contrato de venta
El ARTÍCULO OCTAVO trae un PÁRRAFO II: saldado el inmueble —o vencido el plazo para saldarlo—, el IPI pasa a cargo del comprador. Si no lo paga, la vendedora puede retener la documentación de la transferencia e iniciar el cobro ante la DGII, incluida la inscripción de una hipoteca judicial.
Los datos que faltan
Qué imprime el contrato cuando un dato no se cargó depende de si es obligatorio:
| El dato es… | Vacío, sale como… | ¿Deja emitir? |
|---|---|---|
| Obligatorio | Un marcador entre corchetes en ámbar — [notary_name] | No: hay que cargarlo |
| Opcional | Una línea en blanco para escribirlo a mano | Sí |
Un marcador dice "falta este dato y sin él no se emite"; una línea en blanco dice "esto se completa sobre el papel". El marcador sale en el mismo ámbar del aviso «falta» del formulario, para que se note al leer la vista previa; el contrato emitido nunca lo lleva. Todo campo que el formulario no marca como obligatorio sale así: basta dejarlo vacío para que el contrato le reserve el renglón.
Lo que se completa en cada contrato
Estas secciones no se configuran por empresa: se cargan en cada contrato, y todos sus campos son opcionales. Cargados, salen impresos; vacíos, sale la línea.
| Contrato | Secciones |
|---|---|
| Venta | Precio y pago (mora) · Cláusula de rescisión · Aumento de materiales · Garantía y entrega · Certificado de título |
| Alquiler | Precio y pago (meses de depósito, aumento anual) · Vigencia y terminación (plazo, meses de penalidad) |
El notario también se carga en cada contrato, pero no es opcional: ver más abajo.
Los montos que salen del negocio —precio, inicial, financiado, cuotas, renta, depósito, día de pago— no están en esta lista: los pone el sistema y no se editan.
La fecha máxima de entrega se elige en un calendario. Debajo, el formulario dice en qué trimestre cae —«Cae en el cuarto trimestre de 2027 (octubre a diciembre)»—, y el contrato la imprime en letras: «a más tardar el 31 de diciembre de 2027». Los contratos que ya la tenían escrita a mano la conservan mientras no se elija una fecha.
El número de acto y el folio ni siquiera se piden: los asigna el notario al legalizar, con el contrato ya impreso y firmado.
Cuando la venta tiene varios titulares
El contrato los trata a todos como compradores, hasta un máximo de cinco:
- Los nombra a todos en las calidades, con sus generales.
- El articulado habla de «LOS COMPRADORES» en plural, con los verbos concordados — no es una lista pegada a un texto escrito en singular.
- La certificación del notario los enumera uno por uno.
- Hay una línea de firma por titular.
Por eso el tope de cinco: es lo que el documento puede nombrar y hacer firmar.
Las calidades van en minúscula y concordadas con el género de cada titular (y del inquilino, en el alquiler). El catálogo guarda una sola forma —«Dominicana», «Soltero/a»—, y el contrato escribe «dominicano, soltero» para un hombre y «dominicana, soltera» para una mujer. La profesión también sale en minúscula. Un cliente sin género cargado conserva la forma del catálogo («soltero/a»).
El tratamiento también concuerda: «el señor» o «la señora» con un titular; con varios, «las señoras» si todas son mujeres y «los señores» si hay algún hombre. Cada uno sale «domiciliado» o «domiciliada», y en el alquiler el inquilino, «portador» o «portadora» de su cédula.
Los datos del comprador salen de su ficha
En el formulario, todo lo del titular está bloqueado: nombre, nacionalidad, profesión, estado civil, cédula o pasaporte y domicilio salen de la ficha del cliente, y todos son obligatorios para emitir. El pasaporte tampoco se escribe: la ficha guarda un solo documento, que es cédula o pasaporte.
Con varios titulares, cada uno va en su propio bloque —«Titular 2 · José Luis Rodríguez Peña»— y sólo aparecen los que tiene el financiamiento.
Si a la ficha le falta algo, se completa en el cliente
El bloque del titular muestra un aviso con lo que le falta y el botón Completar ficha, que abre la edición de ese cliente. Los campos vacíos se ven «Sin cargar» en ámbar y el contrato no se emite hasta completarlos. Después de guardar el cliente hay que volver a abrir el contrato.
El certificado de título
Se carga una vez en el proyecto (ver Proyectos) y cada contrato lo toma de ahí:
- Al abrir el formulario, los campos vacíos se precargan con lo que tenga el proyecto y llevan la marca «del proyecto». Siguen siendo editables: lo que se escriba vale sólo para ese contrato.
- La fecha de emisión es una sola, con calendario. El contrato la imprime partida —«emitido en fecha 23 de mayo del año 2019»—, así el día y el año no se pueden contradecir.
- Es opcional: sin datos, el contrato deja las líneas para escribirlo a mano.
El notario se elige del catálogo
El bloque Notario del formulario —en venta y en alquiler— no se escribe: arranca con un selector con los notarios cargados en Configuración → Catálogos → Notarios. Elegir uno completa nombre, matrícula y municipio, y el lugar de la legalización en el contrato de alquiler.
Es obligatorio. Sin notario elegido, la sección avisa «Falta elegir el notario» y el contrato no se emite. Si el catálogo está vacío, el aviso lo dice y trae Ir a notarios para cargarlos (a quien tenga ese permiso).
- Los campos se ven debajo en solo lectura. Si hay un error en el nombre o la matrícula, se corrige en la ficha del notario, no en el contrato.
- Lo elegido queda congelado en ese contrato. Corregir después la ficha del notario no cambia lo que ya se emitió.
- Elegir otro notario reemplaza los cuatro datos, incluidos los que el nuevo no tenga cargados — así no queda el nombre de uno con el municipio del otro.
- Un notario dado de baja desaparece del selector sin tocar los contratos que ya legalizó.
El catálogo es global: el mismo notario sirve para cualquier empresa del sistema. Su matrícula es la clave — no se pueden cargar dos fichas con la misma.
La fecha del contrato
La fecha de contrato del financiamiento no se teclea al vender: la sella el sistema cuando se carga el ejemplar firmado, con la fecha del papel que indica quien lo sube.
Es la fecha del papel, no la del escaneo: un contrato se firma un día y se digitaliza días después, y la que vale es la primera — es la que el verificador público tiene impresa y la que mide la antigüedad de la relación para el abono a capital.
Renovar no borra esa fecha
Renovar el contrato tras un abono a capital no borra la fecha de contrato: ese contrato sí se firmó.
Valores por defecto
La administración define una sola configuración de contratos por empresa, la del contrato de venta, sólo para lo que se repite igual en todos los contratos: los datos de la vendedora, el representante que firma y el lugar de firma.
El contrato de alquiler no tiene configuración propia: toma de ahí al representante que firma como propietario —nombre, nacionalidad, estado civil, cédula o pasaporte y domicilio— y arma el lugar de firma con el distrito, municipio y provincia («Verón - Punta Cana, Higüey, La Altagracia, República Dominicana»).
Lo que se pacta caso por caso —porcentajes, plazos, garantía, notario— ya no se configura acá: se carga en cada contrato.
La vendedora, su representante y el lugar de firma sólo se cargan en la configuración
Razón social, RNC, registro mercantil y dirección de la vendedora, todos los datos del representante que firma y el lugar de firma se ven en el contrato bloqueados: tienen que decir lo mismo en todos los contratos de la empresa. Si falta alguno, la sección muestra un aviso con Ir a configurar, que abre la empresa en la pestaña donde se carga, y el contrato no se emite hasta completarlo. La razón social y el RNC están en los datos de la empresa; el registro mercantil y la dirección, en su pestaña Contratos.
Práctica. Redactar el contrato del financiamiento de prueba sin elegir notario: ver el aviso, el nombre y la matrícula en ámbar en la vista previa y el botón de emitir deshabilitado. Dejar vacío el folio del certificado de título y comprobar que ahí sale una línea en blanco. Elegir el notario, emitir, y comprobar que el borrador ya no se deja editar igual que antes.